Kældertilbygning - Hvad skal du vide
Tilbygning
Når man siger tilbygning tænker de fleste en tilføjelse til stueetagen, måske endda også førstesalen.
Men det er de færreste der tænker i kælderniveau.
Men det er måske en fejl?
Hvis man mangler kvadratmeterne på sin grund og det kniber med bebyggelsesprocenten, så er det måske en idé at tænke “nedad”.
Læs med her og find ud af hvilke muligheder der findes omkring kældertilbyninger.
Beboelse i kælder er sjældent tilladt
Overvejer du at løse din pladsmangel i din bolig med en kældertilbygning, er det vigtigt at huske, at en kælder sjældent må bruges til beboelse.
Hvis en kælder skal bruges til beboelse skal følgende krav opfyldes:
- Mindst én af ydervæggene i kælderen skal altså være sammenlignelig med en almindelig husfacade.
- Fra gulvet til loftet skal der minimum være 2.30 meter.
- Gulvet skal være højere end det omkringliggende terræn
- Der skal være en flugtvej direkte ud
- Minimum ét vindue i hvert kælderrum.
- Der skal være et sundt og sikkert indeklima.
- Ingen kulde og fugt.
Alternativ benyttelse - plads til at være kreativ!
Skal den underjordiske udvidelse ikke godkendes til beboelse, tæller disse kvadratmeter heller ikke nødvendigvis med i bebyggelsesprocenten. Om de gør det eller ej, kommer vi ind på længere nede i artiklen
Det er derfor en god idé at overveje, hvilket rum du synes du mangler i din bolig. Er det ikke et soveværelse, så kan en kældertilbygning være en god løsning.
En tilbygning i kælderniveau giver mulighed for at være kreativ.
Måske har du altid drømt om en vinkælder, en hjemmebiograf eller et fitnessrum?
Men den kan ganske enkelt også skabe mere plads i den eksisterende bolig ved at flytte rum som bryggers/vaskerum, badeværelse, værksted eller andre rum ned i kældertilbygningen.
En anden måde du kan udnytte en kældertilbygning på, er ved at flytte din gamle garage ned i den (hvis du altså har sådan en).
Dit hus vil få et helt nyt, og måske endda lidt mere eksklusivt udtryk.
Desuden skal en garage i kælderniveau ikke bruge den samme mængde af vedligeholdelse, som en fritstående.
Andre fordele ved at placere garagen i en kældertilbyning er øget sikkerhed mod tyveri, og et bedre klima i garagen.
I øvrigt giver det da også mulighed for at renovere garagen om til noget andet.
Bebyggelsesprocent og brugsændring
Det er lovligt at opføre en fritliggende kælder op til 1,25 m over terræn uden byggetilladelse, og der er i princippet ingen grænser for, hvor meget man kan bygge under jorden.
Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen medregnes altså ikke i bebyggelsesprocenten.
Kort sagt vil det altså sige, at hvis der er 1,249 meter fra loftet i kælderen til kanten af terræn, så tæller kælderen ikke med, og er der 1.251 meter så tæller det med i bebyggelsesprocenten.
En god loftshøjde skal sikres i en kælder, og indeklimaet skal være i orden, ligemeget hvad. Fugt og vand skal altså ledes effektivt bort.
Selvom udgravning af kælder udenfor bebyggelsesprocenten ikke er ansøgningspligtigt, skal der søges om brugsændring, hvis du pludselig skal bruge kælderen til opholdsrum.
Hvis du ikke ansøger om en brugsændring, kan du ikke kalde kældertilbygningen for et opholdsrum ved videresalg, og boligen får ikke den stigning i værdi, som sådan en ellers ville give.
Omkostninger
Man kan spare mange penge på at vælge en kældertilbygning frem for en i stueplan.
I en normal undergrund bliver kvadratmeterprisen lavere end ved traditionelt muret byggeri over jorden.
Man sparer yderligere en dyr tagkonstruktion, hvor man i stedet får et langt billigere betondæk, der efterfølgende dækkes med jord og sås til med græs, og så har man fået sin tidligere græsplæne tilbage igen. Nærmest som var intet sket!
Priserne for kældertilbygninger varierer. Det skyldes som for alle andre byggeprojekter en række faktorer der påvirker den endelige pris.
De fleste kælderudgravningsprojekter ender dog i disse prisniveauer:
- Udvendig dræning: 2.500 - 4.500 kroner pr. løbende meter
- Indvendig udgravning af kældergulve, inklusiv udtagning af masser: 4.000 - 6.000 kroner pr. kubikmeter.
Dette skulle gerne inkludere alle omkostninger; både håndværkere, leje af udstyr og materialer.
Dræning og isolering
Ønsker man en kældertilbygning bør man forberede sig på, at man sandsynligvis er nødt til at grave ud både inde og uden for grundmuren.
Grunden til det er at der ved en kælderudgravning skal tilføjes ny dræning.
Dræning er vigtig for at undgå kapillært sug, hvilket kan forårsage store fugtskader i konstruktionen.
Dræning fører nemlig vandet væk fra strukturen, og det er vigtigt, at rørene er mindst 20 cm under bunden af gulvet.
Dræning er lagt langs bygningens udvendige væg, derfor skal man grave op her. Det samme gælder isoleringen.
Det vil være meget nemmere at leve op til skrappe isoleringskrav ved underjordisk byggeri end ved traditionelt byggeri, hvis man altså gør det korrekt.
Den korrekte måde at isolere en kælder er på ydersiden af ydervæggen, og den skal derfor graves ud. Indvendig isolering forhindrer varmen i kælderen i at udtørre fugt inde i væggen, hvilket giver en frugtbar grobund for svampe.
Dette kan sprede sig til resten af huset og kan være svært at fjerne helt igen. Desuden skaber det dårligt indeklima i form af lugt og fugt, og kan i værste fald have sundhedsmæssige konsekvenser som astma.
Rådgivning
Er du stadig nysgerrig på kældertilbygningen som løsning på din boligs pladsmangel, men har fortsat ubesvarede spørgsmål?
Så er du altid velkommen til at booke et uforpligtende møde med en af vores arkitekter, som kan fortælle dig om dine muligheder, og hjælpe dig videre.
