Udbudsmateriale til renovering og tilbygning

Når du står med en renovering eller tilbygning, er det fristende bare at sende nogle tegninger ud og bede om priser. Men hvis du vil kunne sammenligne tilbud ordentligt, styre økonomien og undgå misforståelser i byggefasen, er udbudsmaterialet helt centralt.

Samtidig er det vigtigt at forstå, at udbudsmateriale ikke kun bruges på én måde. Det klassiske udbud er ofte relevant ved hovedentreprise, hvor projektet skal beskrives meget præcist og sammenligneligt, før håndværkere eller entreprenører giver pris. Men i mange renoverings og tilbygningsprojekter anbefaler vi en anden vej, nemlig et tidligt udbud i totalentreprise.

Hos Arked arbejder vi med at forme fremtidens hjem i gamle huse, med respekt for den eksisterende arkitektur, husets stilperiode og de kvaliteter, der allerede er til stede. Derfor handler et godt udbud ikke kun om pris. Det handler også om at bevare de rigtige værdier i huset og skabe en løsning, der både fungerer byggeteknisk, økonomisk og arkitektonisk.

Hvad er udbudsmateriale?

Udbudsmateriale er det materiale, entreprenører eller håndværkere bruger til at beregne deres tilbud. Det beskriver projektet så tydeligt, at du kan få priser på et oplyst grundlag.

Materialet kan typisk bestå af,

• tegninger
• beskrivelser af løsninger og materialer
• oplysninger om eksisterende forhold
• krav til udførelse
• tilbudslister eller poster, der skal prissættes
• tidsmæssige og praktiske forudsætninger

Jo mere klart materialet er, jo lettere er det at sammenligne tilbud og undgå uenigheder senere.

Hovedentreprise eller totalentreprise, forskellen er vigtig

Mange bruger entrepriseformerne lidt løst, men forskellen er vigtig, især i renovering og tilbygning af enfamiliehuse.

Ved hovedentreprise har hovedentreprenøren ikke ansvaret for, om løsningerne er rigtige, eller om alt er tænkt med i projektet. Hovedentreprenøren har ansvar for at bygge korrekt efter det materiale, der er lavet. Det betyder, at projektet skal være meget godt afklaret, og at du som bygherre sammen med dine rådgivere i høj grad skal styre processen, koordineringen og kvaliteten i det, der sendes i udbud.

Ved totalentreprise er ansvaret bredere. Her har totalentreprenøren ansvar for processen, for løsningerne og for, at det hele hænger sammen inden for projektets ramme i rimeligt omfang. Det gør modellen mere samlet, og det reducerer risikoen for, at ansvar bliver skubbet frem og tilbage, hvis der senere opstår fejl, mangler eller uklarheder.

Hovedentreprise, når du vil have meget sammenlignelige tilbud

Ved hovedentreprise er det vigtigt, at materialet er meget gennemarbejdet og detaljeret. Her skal entreprenørerne i høj grad prissætte det samme grundlag, så du reelt kan sammenligne tilbuddene.

Det er en god model, hvis målet er at få et meget sammenligneligt tilbudsgrundlag og skabe skarp konkurrence på prisen. Men det kræver også mere rådgivning, mere projektering og en mere aktiv styring af processen. Hvis ikke materialet er tilstrækkeligt afklaret, kan uklarheder hurtigt flytte med videre ind i udførelsen.

Tidligt udbud i totalentreprise, en mere samarbejdsorienteret model

I mange projekter anbefaler vi i stedet et tidligt udbud i totalentreprise. Her laver vi et arkitektprojekt og designgrundlag, som er tilstrækkeligt klart til, at udvalgte totalentreprenører kan byde ind, men materialet har et andet og mindre omfang end ved et traditionelt hovedentrepriseudbud.

I stedet for at færdigprojektere alt på forhånd, får du entreprenøren tidligt ind i processen. Totalentreprenøren udarbejder herefter en mere detaljeret tilbudsliste og en samlet pris oven på arkitektprojektet. Det giver et bedre grundlag for at sammenligne flere totalentreprenører, samtidig med at der stadig er plads til dialog og justeringer.

Det er smart, fordi projektet kan bearbejdes tidligt i samarbejde med entreprenøren i forhold til budget, materialevalg og udførelse. På den måde kan du i højere grad sikre, at projektet holder sig inden for den økonomiske ramme, før det låses helt fast.

Hvorfor vi ofte anbefaler totalentreprise i enfamiliehuse

På større byggerier kan hovedentreprise ofte give en tydelig fordel, hvis man vil presse prisen og styre projektet tæt. Men ved renovering og tilbygning af enfamiliehuse er omfanget mere begrænset, og her er det ikke altid sikkert, at den klassiske model giver den store fordel i praksis.

Totalentreprenører er også i konkurrence med hinanden. Derfor kan du stadig skabe et godt og konkurrencedygtigt grundlag, selv om modellen er mere samarbejdsorienteret. Forskellen er, at processen bliver mere robust, fordi ansvar, projektering og udførelse samles ét sted.

Det kræver til gengæld, at man finder de rigtige entreprenører fra start. Det er en vigtig del af modellen. Hos Arked er mange af vores projekter bygget op omkring denne entrepriseform, og vi kender markedet og de samarbejder, der fungerer godt i netop renovering og tilbygning af enfamiliehuse.

Udbud handler ikke kun om pris, men også om arkitektonisk retning

Når man arbejder med gamle huse, er det afgørende, at udbuddet ikke reducerer projektet til en ren teknisk eller økonomisk øvelse. De bedste projekter opstår, når man også får afklaret, hvilke eksisterende kvaliteter der skal bevares, videreføres eller forstærkes.

Det kan være proportioner, planløsning, originale materialer, overgange mellem gammelt og nyt eller husets særlige karakter fra en bestemt stilperiode. Hvis de værdier ikke er tydelige i projektgrundlaget, risikerer de at forsvinde i jagten på standardløsninger og hurtige besparelser.

Hos Arked ser vi det som en vigtig del af rådgivningen at skabe et klart grundlag, hvor økonomi, bygbarhed og arkitektonisk kvalitet hænger sammen.

Hvad gør et udbud brugbart?

Et godt udbudsmateriale er ikke nødvendigvis det mest omfattende. Det vigtigste er, at det passer til entrepriseformen og projektets fase.

Et brugbart udbudsmateriale skal,

• gøre det klart, hvad der er omfattet
• skabe et fair grundlag for tilbud
• tydeliggøre kvalitet og ambitionsniveau
• gøre det muligt at sammenligne økonomien
• understøtte den videre dialog om løsninger og udførelse

Ved hovedentreprise betyder det ofte et mere detaljeret og færdigt materiale. Ved tidligt udbud i totalentreprise betyder det ofte et mere strategisk materiale, som sætter retningen tydeligt, men stadig giver plads til bearbejdning sammen med entreprenøren.

Spørgsmål du bør afklare

Inden du sender et projekt i udbud, er det en god idé at få afklaret,

• hvilken entrepriseform der passer bedst til projektet
• hvor detaljeret materialet skal være i den valgte model
• hvordan budgettet skal styres undervejs
• hvilke eksisterende kvaliteter i huset der skal bevares eller videreføres
• hvordan du vil sammenligne tilbuddene
• hvem der har ansvaret for projektering, koordinering og udførelse

Få den rigtige udbudsstrategi fra start

Det vigtigste er ikke bare at få priser ind. Det vigtigste er at vælge en proces, der passer til dit projekt, dit hus og din økonomi.

I nogle tilfælde giver et klassisk og meget detaljeret udbud til hovedentreprise bedst mening. I mange andre tilfælde er et tidligt udbud i totalentreprise en stærkere model, fordi det giver mere sammenhæng mellem design, budget og udførelse, og fordi ansvaret samles ét sted.

Hvis du vil have et projekt, der både er gennemtænkt økonomisk og arkitektonisk, er udbudsmaterialet derfor ikke bare en formalitet. Det er en vigtig del af at få den rigtige løsning bygget.

Hvis du er i tvivl om, hvilken entrepriseform og udbudsstrategi der passer bedst til dit projekt, kan du booke Arkeds 30 min. gratis online møde, også selv om du ikke skal bygge i morgen.